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En Colombia el top 5 de la venta de casas y apartamentos de lujo usados lo conforman propiedades por las que sus dueños piden, en total, $124.930 millones. La suma es tan cuantiosa, que daría para construir un vecindario, con 2.153 Viviendas de Interés Prioritario (VIP).
En este mercado la oferta investigada por EL COLOMBIANO es de 930 unidades usadas, por un valor global que supera los $4,7 billones. Bogotá concentra el 65% del número de propiedades y el 63,5% del valor total de dichos inmuebles. Medellín, por su parte, ocupa el cuarto lugar, con 71 viviendas de lujo, avaluadas en $312.332 millones. (Ver cuadro).
Si se contabilizan los 112 inmuebles nuevos en venta, reportados por Camacol, la oferta global llega a 1.042 unidades, por valor superior a los $5,2 billones. Tal cifra ya es equivalente a 89.655 viviendas populares.
La morada de lujo usada más costosa está ubicada en Rionegro, Antioquia. Es una casa campestre, de US$10 millones, o sea más de $32.000 millones. No aparece en periódicos, revistas ni páginas web y se promueve mediante un voz a voz entre los clientes potenciales.
A la pregunta, ¿y qué tiene?, los intermediarios de este negocio afirmaron que solo estaban autorizados para decirle a la prensa que se trata de una propiedad, de 5,5 hectáreas de extensión, con una casa de 700 metros cuadrados construidos, pesebreras y picadero.
De acuerdo con agentes inmobiliarios, www.properati.com, Camacol y la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, al hablar de vivienda de lujo la variable clave es el precio y un nivel base aceptado por todos es US$1 millón, que en moneda colombiana son más de $3.200 millones.
La exclusividad de este segmento del mercado también puede apreciarse en la cantidad de bienes que se construyen y transan. En Medellín, el Valle de Aburrá y el Oriente Cercano, hay 20.000 unidades de vivienda nueva para la venta y, dice Camacol, menos del 0,4% tiene un precio que oscila entre los $2.500 y los $3.500 millones.
El Grupo Cantagirone es una de las firmas que más se ha especializado en este tipo de clientela. Entre sus proyectos en venta está Natura, con lotes desde 1.587 metros cuadrados y casas desde 373 metros cuadrados. Tiene el apoyo de tres firmas de arquitectos: el Grupo Q, Juan Forero y Alejandro Echeverri+Valencia Arquitectos. Las casas tipo 1 se ofertan a $3.313 millones. Entre los atractivos que posee Natura sus promotores mencionan las áreas comunes con chimenea, gimnasio dotado, zona húmeda con jacuzzi y turco, sendero ecológico, billar, fogata y salón múltiple.
Cartagena, un fenómeno
Cuando se elabora el ranquin de la vivienda de lujo, Cartagena da la gran sorpresa y se sitúa en el segundo lugar, después de Bogotá. La llamada Ciudad Heroica se gana esa posición en la oferta de usados por tener el 12% de las unidades y el 17% del valor global. Y repite la segunda casilla en la venta de inmuebles nuevos, pues con 29 casas y apartamentos supera las 16 que suman Barranquilla, Cali y Medellín (Ver recuadro).
Dentro de la oferta que es de conocimiento público, la vivienda de lujo usada más costosa está en Bogotá y cuesta $29.000 millones. De ella da cuenta el portal www.properati.com. Santiago Morales Hormiga, su gerente de relaciones institucionales, comenta que esta es una plataforma que nació en agosto de 2018, bajo la sombrilla de OLX, y se especializa en la búsqueda de inmuebles nuevos o usados. Está presente en Argentina, Ecuador, Colombia y Uruguay. La casa de los $29.000 millones queda en el exclusivo sector de Chapinero Alto, al noroccidente de la capital del país, tiene tres niveles, amplias zonas verdes y sociales, turco, sauna, piscina, cuatro habitaciones y 14 baños. Sí, leyó bien, 14 baños. Su área total es de 2.865 metros cuadrados, cada uno de los cuales ronda los $10 millones.
En su sector no hay nada que se le parezca. El portal publica el “rango de precios de inmuebles similares en la zona” y las sumas oscilan entre $580 millones y $2.480 millones.
Según Morales Hormiga, no hay tanta diferencia en la velocidad de venta entre las viviendas de lujo y las demás. Como ejemplo citó a Bogotá, en donde un apartamento luxury usado se vende en 43 días y el de no lujo en 40, mientras que en Medellín esos tiempos, en promedio, son de 51 y 54 días.
En Camacol Antioquia se manejan números que marcan una tendencia distinta. En promedio, dicen, toma 12 meses la venta de viviendas nuevas de diversas tipologías. Las de estratos más bajos, tardan de 5 a 6 meses. Las de segmentos medio y alto, llegan a los 14,5 meses en promedio, mientras que las luxury nuevas pueden llegar a los 20 meses.
“Este tipo de vivienda no es de necesidad, sino de antojo. Por ello el tiempo de la venta es normalmente variable, pero largo”, afirma el inmobiliario Germán Aristizábal Velásquez. Amparado en sus 15 años de experiencia, y en su acento en la venta del segmento más lujoso, sostiene que los inmuebles de $1.500-$2.000 millones, tardan de 8 a 18 meses. Por su parte, en los que pasan del millón de dólares la venta demora entre 12 y 36 meses.
Una perspectiva similar maneja Sandra Hoyos Estévez, de HM Inmobiliaria, quien suma 14 años de trabajo en finca raíz. En inmuebles de lujo, resalta que tanto compradores como vendedores son muy cautelosos. La difusión de las propiedades no pasa por los medios masivos. Ni siquiera por revistas especializadas. El mayor acento se pone en los referidos, que en este caso son personas con las que antes hicieron un negocio y les facilitan contactos de posibles interesados en su portafolio de inmuebles.
Aquí no se escatiman los filtros, por petición, además, de los mismos propietarios. De ahí que no solo se investiguen los antecedentes de los compradores, sino también el origen de sus fondos, para evitar operaciones como el lavado de activos.
Detrás de la venta
Sandra Hoyos Estévez recuerda que en la negociación de un inmueble de lujo hay muchos participantes: el vendedor, el agente inmobiliario, los bancos a través de los cuales se mueve el dinero, los abogados que estudian los títulos de las propiedades, los avaluadores y, por supuesto, el comprador.
Con respecto a las comisiones que reciben los intermediarios, Germán Aristizábal Velásquez indica que si la propiedad está en la zona urbana se cobra el 3%; si está en la zona rural, el 4% y si en este último caso la propiedad se encuentra a más de una hora del casco urbano, el porcentaje aumenta al 5%.
El asunto es que estos bienes no siempre se consignan en forma exclusiva en una inmobiliaria. Por eso, anota Aristizábal, se dan casos en los que el intermediario invierte en la promoción de la venta del bien, y esta la termina cerrando otro agente. “Eso es lo más desagradecido”, advierte el empresario, quien, no obstante, añade que a veces se hacen acuerdos con los clientes, para recuperar los costos invertidos en publicidad y tiempo de promoción.
En virtud de la alianza que tienen, estos dos agentes promueven la venta de la quinta propiedad de lujo en el país. Se trata de una casa de campo, de US$5,5 millones, o $17.930 millones, situada en Llanogrande, municipio de Rionegro.
El lote es de 3.300 metros cuadrados, de los cuales están construidos 900 metros cuadrados. La diseñó el arquitecto Mauricio Zapata. Tiene cinco habitaciones y la principal cuenta con vestier, turco, terraza y vista a un lago. Su salón tiene chimenea. La cocina es importada de Italia. Su terraza cuenta con BBQ, plancha tepanyaki y horno de leña. El bar tiene billar. Hay un cuarto de hobbies, 4 pesebreras y un cuarto sillero. Tiene alcoba de servicio para dos personas. Se vende “a puerta cerrada”, o sea con el mobiliario, y el precio no es negociable.
