La falta de terrenos edificables en Medellín genera, entre otras cosas, que los constructores transfieran su costo a los compradores de vivienda.
Ante la poca disponibilidad de tierras en Medellín, tres millones de metros cuadrados con potencial para construir, de la cual parte es para equipamientos, se deberá a través de una revisión del Plan de Ordenamiento Territorial resolver esta limitación.
Esta situación es más crítica que en el resto de ciudades principales del país como Bogotá, Cali y Barranquilla, que por ser planas y con más extensión de tierra pueden correr su perímetro urbano.
Medellín por el contrario por su topografía montañosa, que actúa también como barrera natural para ampliar el perímetro de área de expansión urbanística, limita la accesibilidad, la movilidad, las vías, los sistemas de transporte masivo, los equipamientos, los parques, el espacio público y las zonas de vivienda como parte del desarrollo urbano.
Adicionalmente, como hay menos tierra disponible existe más especulación por parte de los propietarios lo que ha implicado que los desarrollos urbanos cada día sean más costosos.
Por ejemplo, dice Eduardo Loaiza, director Ejecutivo de la Cámara Colombiana de la Construcción, que hace 10 años en un proyecto de construcción sobre el cien por ciento de las ventas, el porcentaje que tenía la tierra sobre los ingresos estaba entre el 6 y 8 por ciento y hoy difícilmente este porcentaje es menor al 16 por ciento. "Esto ha hecho que algunos proyectos sean inviables y que este mayor costo se le traslade al comprador final y que los proyectos se encarezcan por encima de la inflación", explica Loaiza.
Migraciones
No obstante a que el crecimiento urbanístico del Valle de Aburrá está en un gran porcentaje en Medellín, cerca del 70 por ciento, ha dejado ir una gran parte del estrato alto hacia Envigado, Sabaneta y al Oriente. "Las razones son que Medellín ha desestimulado la construcción en las zonas como El Poblado respondiendo a las críticas por la alta densificación que existe en este sector de la ciudad".
También hacia el Norte, especialmente a Bello, porque en los otros municipios las tierras están reservadas para un uso industrial que de pronto no va a llegar, porque este sector se está asentando en otros corredores como la autopista Medellín-Bogotá o en la vía al Mar.
Debido a esto los constructores le han sugerido a la municipalidad que revise la norma en los corredores del sistema de transporte masivo y en la zona de influencia de las estaciones del metro para que no sea tan exigente, porque ahí se pueden tener menos parqueaderos debido a que la ciudad le está dando la solución de transporte a los que estén allí.
Otra salida es la renovación urbana de sectores cambiándoles la vocación. El ejemplo más claro es el de la zona industrial de Simesa, donde se adelanta el proyecto Ciudadela del Río, que ha generado un nuevo polo de desarrollo. Otro que se viene trabajando es el del sector de Naranjal.
Otra solución es la redensificación de zonas de la ciudad donde no se pueden construir edificios de más de cuatro o cinco pisos, por lo que tienden es a deprimirse.
3
millones de metros cuadrados de tierra disponible hay en Medellín para construir.
14
por ciento es el peso de la tierra sobre el total de ventas de un proyecto constructivo.